[摘要] “平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上。”平安信托一位销售经理日前在一个论坛发布了这则广告。
“平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化25%以上。”平安信托一位销售经理日前在一个论坛发布了这则广告。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，绿城的上述信托计划不仅说明绿城最近非常缺钱，同时也显示绿城很看好三五年内的房价，认定这些项目的售价还将暴涨。
更有业内人士直言不讳地说，在严控房价的背景下，地产商哪来那么多利润还，当前地产信托融资汹涌的背后，投资的与融资的，都在进行一场豪赌。
融资成本创纪录
据上述发布广告的平安信托销售经理介绍，上述房地产基金信托产品所投资的温州龙湾项目总基金规模8.75亿元，信托将占到项目股权总比例的25%，内部高达35%~41%，项目投资期为三年，退出期为两年，总周期长达5年。
资料显示，其所投资的龙湾项目位于浙江省温州市龙湾区，用地性质为住宅用地，总土地款约为人民币31亿元。集团通过招拍挂的方式获得该项目，绿城集团拥有其40%的权益。
平安信托热线一位销售人员进一步介绍，该项目是一个包括保障房在内的综合性项目。一位业内人士认为，按照上述介绍，如果该项目全部依托股权融资方式获取资金，那么每年的预期利润率将达到35%~41%，以5年计算，该项目的总利润甚至会达到总投资成本的两倍。
按照上述总利润水平，绿城的总销售额必须达到87.5亿~106.5亿元以上，折合每平米的售价在4.6万~5.6万元/平方米以上。而据张宏伟的介绍，目前该项目所在的龙湾区附近的江景房也不过卖到4万元/平方米，非江景房售价仅在2万元/平方米左右。
根据张的调查，绿城中国的上述信托产品融资成本，是今年以来品牌大公司中融资成本的。此前，他所知道的大地产商信托融资成本为20%。而今年5月23日宣布发行2015年到期高息债券融资的佳兆业，融资成本也只有13.5%。
他认为，绿城中国之所以愿意以如此高的融资成本信托融资，就是看好温州三五年后的预期房价，认为上述区域未来房价还将大涨。
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