[摘要] 统计显示，进入7月以后，一线城市房价普遍出现微跌局面，但二三线城市房价仍在上涨。笔者预计，由于资金面很紧，货币和房地产调控政策微调预期“落空”，一些中小房地产商将在8月后开始降价销售，个别会出现破产。
编者按：就在二三线城市楼市打着“不限购”招牌而风光无限，就在不少开发商为提早布局了二三城市业绩逆市飘红而窃喜，二三线城市“限购”突袭楼市，7月12日，国务院要求房价上涨过快二三线城市进行限购。据悉，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，二三线城市限购出台将会为楼市带来哪些变化，搜房网314城联动采访，连线开发商及业内专家深入解读。
统计显示，进入7月以后，一线城市房价普遍出现微跌局面，但二三线城市房价仍在上涨。笔者预计，由于资金面很紧，货币和房地产调控政策微调预期“落空”，一些中小房地产商将在8月后开始降价销售，个别会出现破产。同时，由于银行信贷规模受到资本金不足制约，各家商业银行下半年都将竭力收缩房地产按揭贷款，开发贷更会接近零增长，加上二三线城市限购因素，下半年房价将继续下跌，但房价长期暴跌可能性不大。
当然，房价上涨太快也不符合经济规律，更是与当前房地产调控政策相悖的。但房价会不会出现暴跌呢？从笔者观察看，大跌的可能性并非不存在，但目前仅仅是“可能性”。最令人担心的并非是政策面会持续收紧，而是房地产商对政策面将维持紧缩趋势的不理解、不敏感，心理和行动准备严重不足。
房地产严控政策从去年4月初就开始实施了，各项政策接二连三出台，但房地产商的热情一直不减。在北京等超级大城市干不了了，又跑到大城市周边的二三线城市继续大干快上，房地产投资仍以30%以上的速度持续上涨。现在，眼看着房子建的越来越多，银行的钱却越来越少，老百姓的购买力和购买欲望也在明显下降，几个月来，各家银行的房地产按揭贷款已接近零增长。想买房的人，绝大多数没有钱，有钱的也在观望，这么多房子卖给谁。目前，北京市大约有11万套待销售的房子，在建的住宅大约还有10万套。据专家估计，这些房子可以买5年以上，的情况也差不多，上半年房地产库存增加约40%，房地产投资增量与销售增量的差额大约是三倍以上，即建设三套住房，大约只能卖出一套，这个趋势在下半年还将向更坏的方向发展。库存太多，增长太快，是诱发房价暴跌的原因。
长期通胀预期导致房地产保值需求越来越呈现出“刚性”。目前通胀仍然在加速过程中，房子的建设成本在大幅度提高，水泥钢材人工都在快速地上涨，尤其是装修成本。未来为了降低房价，精装修的新房子会越来越少，而装修成本却提高很快。据我调查了解，在中等以上城市，即使是最一般的装修也要每平方米300元左右，何况还有家具电器等配套性开支，这些未来都要涨价，而且会呈现快速上涨趋势。
应该看到，政策面不会越来越紧，房价暴跌也不符合调控意图。政策层一直强调楼市的调控要“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”，主要是考虑到房价反弹的可能性很大，房地产调控有半途而废的风险，有被微观层面削弱的风险。目前，各方面都需要观察，但“稳住”一年来的宏观调控效果应该是当前政策面的主基调，继续大幅度地加码的可能性很小。房地产调控政策的目的是将房价稳住，然后通过连续几年较大幅度提高劳动者工资来消化高房价，不会一下子让房价暴跌到人人都买得起的程度。房价暴跌不可能，即使短期暴跌一下，很快也将大反弹，房价中长期仍会保持稳中有升的大趋势。
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